北京市停车设施造价研究
李 毓 沈党云
（北京市路政局道路建设工程项目管理中心）
近几年，我国的机动化速度不断加快。以北京市为例，截至2006年1月底，机动车保有量已超过262万辆，而机动车停车场有1.08万个，提供机动车泊位109.8万个。预计今后几年，北京市机动车保有量的年增长率仍会保持在14%以上，到2010年，全市机动车总量将达到380万辆。快速增长的机动车保有量必然带来巨大的停车需求，停车难已经成为困扰我国多数城市的重要问题。2004年，国家发展与改革委员会提出的《汽车产业发展政策》（委8号令）明确提出：大力发展城市停车事业，搞好停车场所及设施的规划和建设，制定停车场所用地政策、投资鼓励政策及相应标准，实现城市停车事业市场化、产业化。因此，本文将对北京市停车设施的造价进行初步探讨。
1、停车设施投资建设费用构成
（1）土地开发费。包括征地补偿费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费、土地出让金。
（2）房屋开发费。包括房屋建安工程费、附属工程、室外工程（如建筑红线内的上水、雨污水、电力、电信等工程）。
（3）各种配套及税费。包括环卫绿化工程、大市政费、营业税和城市建设维护税及教育费附加、管理费等几十项费用。
2、投资建设基本数据
本文研究的停车设施主要包括两种：停车楼和地下停车场。参考北京站停车楼投资建设的实际情况，以二层绿地地下停车场和六层停车楼作为事例进行分析，停车场基本数据如下所示。
表1 停车场占地、建筑面积数据表
| 名称 | 绿地地下停车场 | 停车楼 |
| 停车场用地（平方米） | 5000 | 5000 |
| 停车场拥有停车位数（个） | 282 | 633 |
| 层数 | 2 | 6 |
| 停车位占用土地面积（平方米/停车位） | 17.7 | 5.9 |
| 绿化、进出场地占地（平方米/停车位） | 0 | 2.0 |
| 实际总占用土地（平方米/停车位） | 17.7 | 7.9 |
表2 停车设施收费项目和费用标准表
| 项目 | 标准 | |
| 四源费（元/建筑平方米） | 81 | |
| 市政公用设施建设费（元/建筑平方米） | 100 | |
| 防洪费（元/土地平方米） | 20 | |
| 粘土砖限制使用费（元/建筑平方米） | 14 | |
| 城市建设工程许可证执照费 | 投资额的0.1-0.3% |
| 招投标管理费 | 中标价1‰ |
| 征地管理费 | 征地总费用1.5% |
| 房屋拆迁管理费 | 拆迁安置费用0.3% |
| 质量管理监督费 | 建安工作量0.1-0.25％；0.05％（实行监理） |
| 房屋产权登记费 | 房屋价格的0.3 |
| 贷款证（元/证） | 120 |
| 地下水资源养蓄基金（元/平方米） | 9 |
| 消防安全审批许可证（元/证） | 10 |
3、投资成本估算
（1）土地开发成本估算
表3 停车设施土地开发费用表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 平均拆迁费用（元/停车位） | － | 79000 |
| 平均土地出让费用（元/停车位） | 15100 | 13500 |
（2）房屋开发费估算
表4 房屋开发费用表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 平均土建费用（元/平方米） | 2500 | 2000 |
| 面积标准（平方米/停车位） | 35.4 | 35.4 |
| 设备房屋总投资（元/停车位） | 88500 | 70800 |
（3）补偿破坏绿地和恢复绿地费用估算
表5 停车场补偿、恢复绿地费用表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 补偿绿化（元/停车位） | 1600 | － |
| 恢复绿化（元/停车位） | 2000 | 300 |
| 绿化总费用（取整数）（元/停车位） | 3600 | 300 |
（4）其它主要收费估算
表6 停车场税费支出表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 四源费（元/停车位） | 2900 | 2900 |
| 市政公用设施建设费（元/停车位） | 3600 | 3600 |
| 城市建设工程许可证执照费 | 500 | 300 |
| 招投标管理费 | 400 | 300 |
| 房屋拆迁管理费 | 0 | 200 |
| 其他税费估算（元/停车位） | 4700 | 4700 |
| 总计（取整数）（元/停车位） | 12100 | 12000 |
（5）总投资额估算
表7 停车场平均每车位总支出费用表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 平均拆迁费用（元/停车位） | － | 79000 |
| 平均土地费用（元/停车位） | 15100 | 13500 |
| 设备房屋总投资（元/停车位） | 88500 | 70800 |
| 补偿、恢复绿化（元/停车位） | 3600 | 300 |
| 税费（元/停车位） | 12100 | 12000 |
| 总计（元/停车位） | 119300 | 175600 |
4、日常经营成本估算
停车设施日常经营成本第一年支出费用见表8所示。考虑停车设施的经营成本逐年递增，假设从第二年到第三年按年增5％计算，第四到第六年按年增6％计算，第七到第十按年增7％，第十一到第二十年按8％计算，第二十一到第三十年按9％计算，第三十一年到第五十年按10％计算。
表8 停车场日常经营成本构成表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 日常经营成本 （元/每车位*年） | 人工 | 580 | 580 |
| 水电 | 700 | 700 |
| 其他（包括税费） | 220 | 220 |
| 合计（考虑其他因素，取整） | 1500 | 1500 |
5、年收入估算
停车设施第一年年收入见表9所示。考虑价格变化因素，停车楼经营收入从第二年起按年递增3%，停车率按6%按年递增，直到70%为止。
表9 停车场第一年收入估算表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 预计白天车位利用率（以14小时/昼） | 40％ | 40％ |
| 预计白天收费价格（元/小时） | 5 | 5 |
| 白天收入（元/昼） | 28 | 28 |
| 预计晚间车位利用率（以10小时/夜） | 40％ | 40% |
| 预计夜间收费价格（元/次） | 10 | 10 |
| 夜间收入（元/夜） | 4 | 4 |
| 年收入（元） | 11680 | 11680 |
6、内部收益率和回收期估算
停车设施的内部收益率和回收期估算见表10所示。其中内部收益率按30年计算，预定贴现率按8%计算。
表10 停车场投资回收期测算表
| 名称 | 地下停车场 | 停车楼 |
| 总投资（元/停车位） | 119300 | 175600 |
| 内部收益率（％） | 14 | 10 |
| 回收期（年） | 15 | 22 |
通过以上数据分析，可以得到以下结论：对于属于城市基础设施的停车设施，由于其单个停车位造价较高，投资回收期较长，很难吸引民间资本投资建设停车场。因此，为了促进停车设施的投融资建设，政府应适当给予一定的政策支持和财政补贴，如减免城市基础设施建设费、减半征收绿化补偿费、减免或减半征收土地出让金等优惠政策，从而建少停车场投资的回收期。
7、结语
随着北京市机动化时代的到来，停车场的完备与否不仅关系到道路交通、停车秩序，还关系到经济、文化的发展。因此，本文对北京市停车设施的造价进行了初步探讨。解决停车问题，必须认清其长期性，根据实际情况有步骤、有计划的进行停车规划，才能取得良好的成效。
考文献
1 关宏志，任军．日本停车政策的变化历程及启示[A]．第七届多国城市交通学术会议论文集[C]．北京：团结出版社，2001．372~378
2 董苏华．谈北京市停车系统规划思路与建议．规划师论坛．2002.11期，第18卷
